Uma
das mudanças de destaque introduzida na legislação pelo novo CPC é a criação da
“usucapião extrajudicial”, prevista em seu art. 1.071, que cria o artigo 216-A
na Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos). Segue o texto:
Art. 1.071. O Capítulo III do
Título V da Lei no
6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a
vigorar acrescida do seguinte art.
216-A:
“Art.
216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de
reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente
perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o
imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado,
instruído com:
I - ata notarial
lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus
antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II - planta e
memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova
de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização
profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos
registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos
imóveis confinantes;
III - certidões negativas
dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do
requerente;
IV - justo título ou
quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza
e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que
incidirem sobre o imóvel.
§ 1o
O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação
até o acolhimento ou a rejeição do pedido.
§ 2o
Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos
reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel
usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo
registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento,
para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o
seu silêncio como discordância.
§ 3o
O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito
Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de
títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se
manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
§ 4o
O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de
grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente
interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
§ 5o
Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou
realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.
§ 6o
Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo,
sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e
achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos
titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na
matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o
oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as
descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o
caso.
§ 7o
Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida,
nos termos desta Lei.
§ 8o
Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de
registro de imóveis rejeitará o pedido.
§ 9o
A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
§ 10. Em caso
de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião,
apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos
registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos
imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro
interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo
competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a
petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”
De
forma resumida, o interessado em requerer a usucapião dirigirá seu pedido ao
Oficial de Registro de Imóveis da Comarca onde se situa o imóvel, sendo
obrigatório se fazer representar por um advogado, tendo em vista a necessidade
de observância dos procedimentos legais. Para os casos da usucapião cartorária,
deve haver a concordância expressa de todos os titulares de direitos reais e de
outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel que se pretende
usucapir e na matrícula dos imóveis confinantes.
Vale
dizer ainda que, esta forma de usucapião não exclui o direito do cidadão de buscar
o Poder Judiciário para realizar seu pedido. Trata-se de uma opção da parte
interessada.
Em
termos de agilidade podemos afirmar que andou bem o legislador ao instituir tal
procedimento de usucapião pela via extrajudicial. Sem dúvida, o tempo de
duração do procedimento será menor do que o tempo de duração de uma ação
perante o Poder Judiciário.
Porém,
respeitado entendimento contrário, não há como negar que os custos dos serviços
cartorários em nosso país são altos, o que talvez seja uma barreira a opção
extrajudicial da usucapião, já que a lei é omissa no que se refere à concessão
de gratuidade de custas na esfera extrajudicial.
E então, já adentraríamos a um assunto bastante recorrente e relevante do direito que diz respeito ao acesso a justiça. Mas esse assunto fica para outro post...
Bem, esse é um singelo resumo do tema na nova lei processual apenas, cabendo maior estudo para aprofundamento no assunto.
Afinal, sempre VALE A PENA SABER!
Um abraço
Cíntia Portes
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